Вы раздумываете о приобретении земельного участка? Однако до принятия окончательного решения Вам хотелось бы разобраться во всех тонкостях такой серьёзной покупки. И это верно, ведь сделки с земельными участками сопровождаются множеством рисков, бесконечных юридических вопросов, ответы на которые лучше получить заранее – до передачи денег продавцу. В рамках статьи сформулированы некоторые практические советы для оптимального выбора и покупки земельного участка. Следуйте им, и Вы гарантируете не только себе, но и своим наследникам беспрепятственное владение, пользование и распоряжение землей!

Остановив свой выбор на конкретном земельном участке, убедитесь, что у продавца в наличии все необходимые документы на землю. К числу таких документов относятся:

– правоустанавливающий документ: прежний договор купли-продажи, договор мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, постановление главы местной администрации или иной документ, на основании которого земельный участок был ранее приобретён в собственность;

– правоподтверждающий документ: свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права), в котором содержится ссылка на основание приобретения земельного участка в собственность;

– кадастровые документы: документы, позволяющие индивидуализировать земельный участок среди множества других.

Предметом договора купли-продажи может стать только тот земельный участок, границы которого чётко определены на местности, в полном соответствии с требованиями закона. Подтверждение этого факта – наличие у земельного участка уникального кадастрового номера. Если же такого номера нет (а добросовестные продавцы заранее сообщают об этом), значит, Вам перед заключением договора придётся провести сложную процедуру межевания земли и последующей постановки на кадастровый учёт. Только после этого возможно отчуждение земельного участка и регистрация Вашего права собственности на землю.

Постановка земельного участка на кадастровый учёт осуществляется бесплатно, однако проведение работ по межеванию земли стоит немалых денег. Межевание – это комплекс градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению на местности границ существующих и вновь создаваемых земельных участков. По итогам межевания составляется межевой план с указанием сведений о территориальном расположении, границах, площади объекта. Межевые работы выполняются специализированными негосударственными организациями, контактную информацию о них Вы без труда найдёте по справочным телефонам или в сети Интернет.

Получив межевой план, Вы должны обратиться в территориальный филиал земельной кадастровой палаты (по месту нахождения объекта) – в целях постановки земельного участка на кадастровый учёт и присвоения ему кадастрового номера. В результате регистрации Вам выдадут кадастровый план земельного участка (или выписку из государственного земельного кадастра). Важно отметить, что межевание и постановка на кадастровый учёт производятся только по инициативе собственника земли, Вы лишь «сопровождаете» продавца земельного участка в соответствующих регистрационных процедурах, поскольку напрямую заинтересованы в их результате. Кстати, в свете предстоящих предпродажных мероприятий разумно требовать от продавца соразмерного уменьшения цены земельного участка.

Нередко встречаются случаи, когда у продавца земельного участка имеется полный пакет документов на землю, и сделка, по его словам, может состояться хоть завтра. Однако советуем не спешить с оплатой и в этих ситуациях! Уточните у продавца кадастровый номер земельного участка, если ему нечего скрывать – эта информация не будет тайной. Далее запросите в территориальном филиале ЗКП кадастровую выписку на приобретаемый земельный участок (не обязательно лично, можно и по почте). Изготовление такой выписки является бесплатной услугой и осуществляется по запросу любого заинтересованного лица, максимальный срок ожидания – пять рабочих дней (при личном обращении заявителя).

Из кадастровой выписки Вы узнаете много полезной информации о земельном участке: точное местоположение (по системе координат) и площадь участка, схему расположения на местности, категорию земли и разрешённое использование, кадастровую стоимость земельного участка (необходима для расчёта земельного налога), сведения о законном владельце земли (в том числе, если их несколько), сведения о наличии обременений (залог, ипотека с указанием залогодержателя) и ограничений в использовании земельного участка (сервитуты в пользу конкретных лиц). Получив кадастровую выписку, проанализируйте все имеющиеся у Вас данные о земельном участке, убедитесь, что не существует каких-либо препятствий к его продаже.

Согласно закону, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и т. д. Помните, что в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка, Вы вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причинённых убытков.

Подписание договора – завершающая стадия покупки земли. Договор купли-продажи составляется в письменном виде с обязательным указанием реквизитов земельного участка и его стоимости. В текст договора не могут быть включены, а при включении – будут признаны недействительными, следующие условия: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок с землёй; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации, без этого он будет признан недействительным. В регистрационную палату должны быть представлены: договор, свидетельство о праве собственности на землю на имя продавца, квитанция об оплате государственной пошлины, кадастровый план земельного участка, а также иные необходимые в конкретных ситуациях документы (например, согласие супруга на сделку или отказ других собственников земли от преимущественного права покупки доли). В любом случае заблаговременно уточните, все ли документы собраны Вами и достаточны для регистрации договора купли-продажи. При оформлении сделки в регистрационной палате должны присутствовать обе стороны договора – и продавец, и покупатель (лично либо через представителя по доверенности). После регистрации договора Вам останется оформить итоговый документ – свидетельство о праве собственности на землю.

Итак, длительные регистрационные процедуры пройдены! Поздравляем, Вы – полноправный собственник земельного участка. Теперь дело за малым – не забросить купленную землю и приступить к непосредственному её использованию: начать строительство дома, высадить плодовые или овощные культуры либо иным образом «обогатить» ваш земельный участок...

Елена Домбровская
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»