Время разумных инвестиций

Солодин Дмитрий Николаевич

Финансовый эксперт, руководитель школы

биржевой торговли Ай Ти Инвест в г. Самаре,

автор и ведущий проекта www.uptrade.ru

В силу моей профессии ко мне часто обращаются за советом люди, которым небезразлична судьба своих сбережений. А сейчас, как многие замечают, будущее неправильно инвестированных активов выглядит не совсем радужным. И если Ваши деньги находятся в каком­-нибудь банке или какой­-нибудь банке, догадываетесь ли Вы, что с ними произойдёт завтра или, скажем, через месяц?

Один мой добрый знакомый, в общем­то, не совсем далёкий от экономики человек, услышал по телевизору про ипотечный кризис в Америке и пришёл ко мне с вопросом: «Что это за ситуация такая?» Дело в том, что он держит большую часть своих немалых сбережений в российском отделении одного из крупнейших западных банков. На российских банках он уже обжёгся в 90­ые, и связываться с ними категорически не хотел. Глядя на то, как один за другим лопаются западные финансовые гиганты, мой знакомый не на шутку взволновался. И, скажу я Вам, у него для этого есть все основания.

Дело в том, что все банки связаны между собой, так же, как планеты в солнечной системе. Стоит одному пошатнуться – равновесие нарушается. Возникают проблемы во всей банковской сфере. У профессионалов это называется «кризис ликвидности».

Когда я спросил у своего знакомого, почему он вложил свои деньги в банк, он ответил так, как ответило бы большинство из нас: «Это надёжно, пусть и не очень доходно». Давайте разберёмся, стоит ли откладывать свои сбережения на «сберкнижку».

Мне сразу вспоминается история с моей бабушкой. Она продала квартиру и решила положить на «сберкнижку» 500 рублей в качестве подарка на свадьбу своего, малолетнего ещё тогда, внука (Вашего покорного слуги). Бабушка решила не тратить эти деньги, а «инвестировать», и тогда внучок сможет купить себе иномарку, а то и две. Прошло время, и сейчас я являюсь счастливым обладателем расчётного счёта в непоколебимом Сбербанке, на котором гордо лежат полторы тысячи рублей. Завидуйте!

Вы скажете, что сейчас «другое» время, такого быть уже не может… Точно так же думали и доверяли своей банковской системе миллионы американских вкладчиков, которые сейчас, так же как и в невесёлые годы «Великой депрессии» 30­х годов прошлого века, околачиваются возле лопнувших гигантов, занимая очередь с 3 часов ночи.

Вы опять возразите, мол – это ж Америка! У них свои пироги – у нас свои. Действительно, банковские системы России и США, на первый взгляд обывателя, не связаны между собой, но, как я уже говорил ранее, это «планеты одной солнечной системы». Вам будет небезынтересно узнать, что российские государственные финансовые резервы, о немалых размерах которых чиновники любят говорить и которые призваны «стабилизировать риски» в нашей стране, в большей степени состоят из долларов, государственных и корпоративных облигаций американского происхождения. Если американская банковская система всё­таки лопнет, а такая вероятность сейчас не только теоретическая, все наши сбережения попадут под удар.

Читая эту статью, Вы, Уважаемый читатель, можете подумать, что инвестирование в банковские депозиты дело крайне опасное и невыгодное. Но это не так. При грамотном подходе банковские депозиты могут занять достойное место в Вашем инвестиционном портфеле.

Вернёмся к моему знакомому. Выслушав мои доводы по поводу тех рисков, которые он несёт, сохраняя все свои сбережения в банке, он попросил меня помочь ему в выборе других средств инвестирования. А это, доложу я Вам, дело чисто индивидуальное, в каждом конкретном случае нужно подбирать свою стратегию. Почему? – спросите Вы. У каждого человека разная сумма инвестирования, разные цели, разное отношение к рискам. В общем, все мы разные, а следовательно, и подход должен быть индивидуальным.

Мой знакомый поставил передо мной цели: инвестировать в надёжные инструменты, которые бы могли конкурировать с инфляцией. В нашем случае реальная инфляция составляет 15­20% годовых. Следовательно, вкладывая все деньги в банковский депозит, средняя доходность которого составляет 10­12% годовых, мы не сможем добиться этой цели. Итак, нам нужно определиться, какие финансовые инструменты можно считать надёжными.

Первое, что приходит на ум – недвижимость. Как все знают, цены на недвижимость в последние годы в России растут, словно инфляция в Зимбабве. Резонный вопрос: «Может ли это продолжаться бесконечно?» Для этого нужно посмотреть на опыт более развитых экономик. Мы видим как резкие взлёты, так и стремительные спады, которые обычно происходят во время кризисов в экономике. Вернёмся в современную Америку, где сейчас происходит резкое падение цен на недвижимость. Американцы, так же как и россияне, наивно полагали, что цены будут расти всегда. И многие вкладывали все свои сбережения в недвижимость. И сбережения похудели более чем на половину. Даже пример московской недвижимости показывает, что инвестиции должны быть точечными и хорошо продуманными. Так в какую недвижимость стоит вкладывать деньги, чтобы не только не потерять, но и заработать, обыгрывая инфляцию?

Первое, на что надо обратить внимание –
качество объекта. Если Вы собираетесь вкладывать деньги во вторичное жильё, то оно должно быть не старше 10 лет, построено из современных материалов, иметь хорошую транспортную развязку. Одним словом, это жильё должно подходить Вам для проживания, тогда и другие инвесторы захотят купить его. Как известно, спрос подстёгивает цены. Не обязательно стремиться купить жильё в центре города – цена слишком завышена, а постоянные пробки пугают многих потенциальных инвесторов. Если Вы собираетесь инвестировать в самарскую недвижимость, то, пожалуй, стоит посмотреть на карту строящегося метро. Транспортная ситуация в городе будет ухудшаться, а недвижимость около метро расти в цене. Сейчас у Вас есть уникальный шанс купить недвижимость рядом с будущим метро без дополнительной наценки. Чем Вам не инвестиционная идея?! При покупке вторичного жилья стоит рассчитывать не только на естественный прирост цены объекта, но и на ренту, которую Вы будете получать, сдавая его внаём. 

Покупка строящегося жилья имеет свою специфику. И доход и риски здесь выше. Главное, на что надо обратить своё внимание – выбор застройщика. У него должна быть хорошая репутация, многолетний опыт, небольшое количество одновременно строящихся объектов. В идеале, застройщик должен иметь полный пакет документов на строительство объекта. Однако, как показывает опыт, такое встречается крайне редко, и если застройщик отвечает всем вышеперечисленным требованиям, то и с документами у него всё будет в порядке, может, не в самом начале строительства, но к завершению – точно. Так как получение необходимой документации процесс долгий и трудоёмкий, то многие застройщики предпочитают проводить его параллельно со строительством дома. Ещё одна тонкость. Максимальную выгоду от вложений в строящийся объект можно получить, если купить его на стадии «котлована», а продать – как только этаж, на котором он находится, будет построен. Согласитесь, то, что имеет реальные стены, стоит дороже, чем то, что существует только на бумаге. Конечно, Вы можете дождаться окончания строительства, и тогда цена вырастет сильнее, но в этом случае Вы берёте на себя дополнительные риски. «Сдача» объекта и получение необходимой документации может затянуться, что не только отпугнёт потенциальных покупателей, но и заморозит ваши личные средства, вложенные в объект на неопределённое время.

А теперь давайте рассмотрим географию инвестиций. Живя в каком­либо городе, люди часто не задумываются о том, что можно вкладывать деньги в недвижимость другого города. А зря. Многие развитые мегаполисы уже исчерпали потенциал резкого увеличения цен на недвижимость. А во многих городах России рост цен только набирает обороты. Если доходы у населения региона растут, то и рост цен на недвижимость не за горами. Приведу в пример некоторые города, в недвижимость которых сейчас имеет смысл вкладывать сбережения: Ярославль, Тверь, Рязань, Волгоград, Оренбург. Не стоит покупать квартирку где­нибудь на Чукотке. Далеко, однако. Помните: иногда Вам придётся контролировать свой объект и периодически посещать его лично. Что­нибудь подходящее наверняка можно найти недалеко от дома.

А теперь немного об инвестициях в заграничную недвижимость. Должен Вам сказать, что сейчас не лучшее время для покупки объектов в Европе и Америке. Дело в том, что цены на недвижимость растут, пока растут реальные доходы населения. А в этом отношении развитые страны не показывают прирост ВВП более 2­3%. Кроме того, законодательство, регулирующее покупку­продажу недвижимости в этих странах, может сильно отличаться от нашего, что приведёт к неизбежным расходам на финансовых консультантов и юристов, плюс накладные расходы на билеты, проживание и оформление документов. Да и налоги на недвижимость в развитых странах существенно выше наших. Конечно, можно купить недвижимость в других развивающихся странах. Но риски здесь очень велики. Дело в том, что политическая и экономическая ситуация в таких странах крайне нестабильна и чревата различными революциями (бархатными и не очень), национализациями и прочими малоприятными вещами.

Итак, мы пришли к выводу, что вложение средств в недвижимость является относительно безопасным и выгодным инструментом инвестирования. Для нашего героя мы подобрали подходящий объект недвижимости в г. Самаре. Забегая вперёд, хочется отметить, что эта инвестиция за прошедший год принесла 35% прибыли. Однако мы не стали вкладывать все средства в недвижимость. Мы использовали лишь 30% от всех сбережений. Здесь важно вспомнить проверенное «дедовское» правило: «Не клади все яйца в одну корзину». И тогда по осени у Вас будет шанс посчитать цыплят.

О том, куда именно мы инвестировали оставшуюся часть сбережений, читайте в следующих номерах.