Когда начнут расти цены на жильё?

Большинство жителей Самары независимо от уровня материального достатка волнует стоимость жилья. Нынешнее состояние рынка недвижимости и экономики даёт возможность сделать вывод, что мы находимся в состоянии хрупкой стабилизации, но значит ли это, что рост цен на квартиры не за горами?

По недавно опубликованным данным Росстата, за первую половину 2010 года объём работ, выполненных в строительстве, составил 103% в сопоставимых ценах относительно аналогичного периода 2009 года. Впервые за два года развития финансово-экономического кризиса можно констатировать рост объёмов строительства на 3%.

По мнению Ефима Басина, президента Национального объединения строителей, рост объёмов строительно-монтажных работ в июне 2010 года можно объяснить ростом объёмов финансирования строительного комплекса. На рынок недвижимости поступили денежные средства, выделенные государством на строительство социального жилья для ветеранов, чернобыльцев и военных. Помимо этого, можно говорить с осторожным оптимизмом о возросшей инвестиционной активности частных инвесторов, покупающих жильё в новостройках.

Мы решили разобраться, есть ли предпосылки для роста цен и оживления самарского рынка недвижимости, начиная с осени текущего года. Для этого вспомним, что произошло за период финансово-экономического кризиса с сентября 2008 года по сегодняшний день.

Ипотека

Есть статистический факт, что за 2009 год объём ипотечного кредитования в Самарской области существенно снизился по сравнению с 2008 годом. За период с января по август прошлого года он снизился в 6 раз и немного не дотянул до суммы около 2,4 млрд. рублей. В то же время, в текущем году объём ипотечного кредитования вырос, и сегодня он меньше относительно благополучного 2008 года всего в 4 раза, но выше уровня 2009 года почти на 40%.

Приток «дешёвых» и «длинных» денег из банковского сектора в виде ипотеки удерживает цены от дальнейшего падения и даёт первые предпосылки для роста цен на жильё в ближайшем будущем. Конечно, на плавное восстановление рынка ипотечного кредитования в Самаре, по нашим данным, может потребоваться не менее 3-х лет.

На данный момент самые низкие ставки по ипотеке отмечаются у нескольких российских банков, которые работают на самарском рынке недвижимости. Лидирует ВТБ 24 со ставкой по ипотечному кредиту равной базовому показателю – ставке рефинансирования Центрального Банка РФ. В ВТБ 4 под 7,75% выдают кредиты гражданам, согласным приобрести жильё на вторичном рынке, выставленное на продажу на витрине залогового имущества. Достоинство следующее: банк не берёт лишних комиссий и обещает оформить кредит в кратчайшие сроки. Одно из условий по займу: первоначальный взнос должен составлять не менее 20%. Недостаток предложения – не очень большой выбор объектов в витрине залогового имущества, не каждый потенциальный заёмщик отвечает жёстким критериям, предъявляемым со стороны кредитного учреждения.

Отметим также в обзоре ипотечный продукт, который активно позиционировался прошедшим летом в самарских СМИ со стороны ФИА-банка по программе «ФИА-дом» со ставкой по ипотечному кредиту 9%. Квартиру по этому ипотечному продукту можно было приобрести летом 2009 г. в нескольких новостройках, аккредитованных при кредитном учреждении. Условия по первоначальному взносу – не менее 15%, срок займа может достигать 30 лет. Недостаток предложения: отпускная цена за квадратный метр – около 50 тыс. рублей, несколько выше рыночной на свободном рынке недвижимости в секторе готового жилья в новостройках эконом-класса. Банк всё лето также анонсировал, что в начале осени программа скорее всего будет пересмотрена в сторону увеличения процентной ставки до 14%.

До середины осени в Поволжском отделении Сберегательного Банка РФ действует программа «Попади в десятку». Её суть проста: до 10 октября текущего года можно взять в данном банке кредит под 10% годовых (на десять лет, с условием внести первоначальный взнос от стоимости понравившейся квартиры в новостройке, аккредитованной при банке, не менее 10%). Недостаток предложения: банку ещё нужно поработать над качеством сервиса предоставляемой услуги по выдаче кредита потенциальному заёмщику.

Неплохие условия предлагаются в Национальном Торговом банке – НТБ (от 12,5%), в Альфа-Банке (от 13%), в РосЕвроБанке (от 13%, при первоначальном взносе от 30 до 40%), в Газпромбанке (от 13%), в ИТБ (базовая ставка 13%), в DeltaCredit, в Банке Москвы и т. д. Всего в Самаре предлагается около 280 ипотечных программ от 45 банков.

Застройщики

За 2 года наблюдений несколько застройщиков позиционировали свои объекты в публичном пространстве и осуществляли продажи в новостройках: Самаражилинвест («Степ грин Хаус»), ГК «Финстрой» (ЖК «Новая Самара», ЖК «Мичуринский»), ГК «Новый дон» (ЖК «Династия» и ЖК «Камелот»), ИК «Губерния» («Город мира»), БЦ «Деловой Мир» (ГК «Уран», ЖК «Надежда»), СК «Авиакор» (ЖК «Самара», «Кошелев проект»). Сроки сдачи объектов вышеперечисленные строители если и переносили, то в пределах здравого смысла, во многом из-за последствий финансово-экономического кризиса.

ПСК «Трансгруз» в текущем году запустила позиционирование ЖК «Гастелло», СК «Портал» сосредоточила ресурсы на продвижение ЖК «Портал-Билдинг». К новинкам сезона-2010 можно отнести рекламу проектов ЖК «Бригантина», заметны объявления ЖК «Доминанта» (от «МСК-САМАРА»).

Что объединяет всех вышеперечисленных застройщиков? То, что они вступили в альянс с банками, – проведя аккредитацию своих жилых комплексов и прикладывая максимум усилий для восстановления систем ипотечного кредитования для населения, делая своё жильё максимально доступным в сложившейся непростой экономической ситуации.

Самара и область

В прошлом году в Самаре было сдано почти вдвое меньше жилья, чем в 2008 году. По данным Поволжского Центра Развития, падение цен на жилом рынке Самары в секторе новостроек в среднем составило около 14%, на вторичном рынке – около 28%.

Печально знаменитый финансово-экономический кризис пришёл на рынки недвижимости малых городов Самарской области с опозданием на полгода, по сравнению со столицей губернии. Локальные рынки малых областных городов сжались по сравнению с 2008 годом втрое.

Одной из особенностей рынков недвижимости малых городов является то, что на экспозиции представлено большое количество частных индивидуальных домов. Восьмикратный разброс цен за квадратный метр даёт простор для финансового манёвра и рассчитан на любой кошелёк – от 7 до 54,5 тысяч за квадратный метр. Разброс цен в 8 раз объясняется тем, что не все земельные участки обеспечены всеми видами инженерных коммуникаций («удобства на улице»), и тем, что они в различной степени удалены от Самары.

В Новокуйбышевске цены на трёхкомнатные квартиры наиболее привлекательны на сегодняшний день, и подобные объекты сопоставимы по цене с самарской двухкомнатной квартирой улучшенной планировки. В последнее время молодые семьи с детьми, которым требуется перемена места жительства ради увеличения собственной жилой площади, стали присматриваться к подобным вариантам добровольной миграции.

Тенденции и выводы

За время финансово-экономического кризиса, в течение последних 2 лет, каждая вторая операция на самарском рынке недвижимости строится по обменной цепочке. «Живые» деньги на рынке есть, и, как правило, они идут на покупку относительно недорогих объектов, со стоимостью за квартиру или комнату не более чем 2,5 млн. рублей.

Строителей перестала пугать цена выкупа по линии Министерства регионального развития на уровне (для Самарской области) около 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Ясно пока одно: рынок недвижимости стабилен, этот период хорош для накопления первоначального взноса по ипотеке, выбора оптимальной программы кредитования в банках, подбора из множества вариантов понравившейся квартиры. Главное достоинство ситуации сегодняшнего дня – то, что у покупателя есть возможность без лишней суеты, с минимальными доплатами производить обмен на квартиры большей площади и лучшего качества. Однако чудес не бывает, и бесконечно долго подобная благоприятная ситуация для потенциального покупателя продолжаться не может.

За последние полтора года застройщики почти не начинали новых строек, все силы кинули на доведение до ума уже начатых до начала финансово-экономического кризиса объектов.

Жильё в новостройках со сроком сдачи в первой половине 2010 года почти всё раскуплено. По данным департамента строительства и архитектуры г. о. Самара, если в 2008 году в Самаре было сдано около 730 тыс. кв. м жилья, в 2009 – чуть более 510 тыс. кв. м, то в 2010 году на начало августа введено в эксплуатацию менее 100 тыс. кв. м. Очевидно, что жилья вводится гораздо меньше, чем в 2008 году, и намного меньше, чем существующая потребность жителей города.

В Самаре огромный неудовлетворенный спрос на жильё, и сегодняшняя ситуация напоминает начало 2003 года, когда после двухгодичной стагнации (не было ни роста цен, ни их падения) отложенный спрос был неожиданно преодолён. Возникший вскоре ажиотаж привёл к тому, что цены на самарские квартиры за 5 лет (с 2003 по 2008 год) выросли вчетверо. Средняя стоимость однокомнатной квартиры увеличилась с $14 тыс. до $59 тыс., одновременно с ростом доступности ипотечных кредитов.

Есть два мнения о перспективах рынка на ближайшие шесть-восемь месяцев. Одни считают, что сохраняющаяся стабильность цен на рынке самарского жилья может продолжаться до конца года, затем наступит стагнация с января до конца зимы, с марта-апреля начнётся плавный рост. Другие считают, что топтание на месте будет наблюдаться до октября – середины ноября 2010 г., а затем произойдёт предновогодняя заметная и весьма ощутимая коррекция цен на жильё в сторону повышения.

Автор: Андрей Большаков