Реформа ЖКХ - это реформа сознания людей

Ни одно из преобразований постсоветского периода не идет так трудно, как реформа жилищно-коммунального хозяйства. Среди причин этого называют и несовершенство законодательства в сфере ЖКХ, и бюрократизм управления, и общее состояние коммунального хозяйства страны, изношенного на 70-80%. Однако главной, глубинной причиной возникающих проблем является инерция мышления наших граждан, которые, став собственниками квартир, ни психологически, ни экономически не готовы брать на себя ответственность за содержание жилых домов. В результате, переход ЖКХ из социального поля в поле рыночное затянулся на многие годы.

Да, к сожалению, жилищно-коммунальное хозяйство сегодня остается одной из самых нерыночных сфер рынка недвижимости и строительства. Наши сограждане очень тяжело и очень неохотно приходят к сознанию, что многоквартирный дом - это не только то место, где находится их приватизированная квартира, но и система инженерных коммуникаций, подсобных помещений, объектов благоустройства и других важных для жизнеобеспечения вещей, которые нужны, прежде всего, самим гражданам, и за которыми, в идеале, должны следить именно они.

Конечно, разобраться в перипетиях реформы под силу далеко не каждому, поэтому у нас прочно укоренилась позиция: все, что за порогом или за стенами квартиры - нас не касается, а в отношении ремонта действует принцип “пока гром не грянет”.

Советская система десятилетиями вытравливала из людей чувство хозяина. Средой воспитания граждан страны становился не собственный дом, а общежития, казенные квартиры, лагерные бараки, где границы ответственности за жилье сузились до рамок кровати с тумбочкой, но и они часто становились временным прибежищем. Ответственность за содержание жилья благополучно была возложена на государство, которое все это время худо-бедно обеспечивало своих граждан необходимым минимумом услуг.

В результате, психология жильца многоквартирного дома превратилась в психологию иждивенца, привыкшего постоянно жаловаться на дороговизну квартплаты и на неисправную канализацию. Складывается парадоксальная ситуация: если человек покупает машину, то считает ее своей собственностью и безропотно несет все расходы и всю ответственность за нее. У автовладельца не возникает желания, чтобы водителя, бензин, ремонт, замену “резины” ему обеспечивало государство. Почему же с квартирным вопросом дело должно обстоять иначе? Квартира - это такая же собственность, как и автомобиль (если, конечно, речь не идет о жилье социального найма). В условиях рыночной экономики каждый собственник обязан нести бремя ответственности за свое имущество, должен сам позаботиться о своем жилье и кармане.

Новый Жилищный кодекс предполагает три формы управления многоквартирным домом: самими собственниками, товариществом собственников жилья (ТСЖ) и управляющей компанией. Сами жильцы хозяйством заниматься не будут, потому что в этом случае каждый домовладелец лично должен подписывать договоры с подрядчиками - мусорщиками, дворниками, сантехниками и т.д. Такой вариант вряд ли понравится вашему соседу-пенсионеру.

Для решения вопроса о выборе управляющей компании достаточно и просто общего собрания, на которое тоже никто никого не тащит силой. Но ради эксперимента можно обратиться с вопросом к группе бабушек у подъезда, в какой цвет лучше покрасить скамейку, на которой они сидят. Вряд ли вы добьетесь принятия конкретного решения - хорошо, если дело не дойдет до ссоры. Что же тогда говорить о более серьезных проблемах.

Выходит, что ТСЖ просто необходимо. Это, пожалуй, самая эффективная система управления домами, где текущими хозяйственными вопросами занимается правление, которое избирается жильцами, исполняет их требования, перед ними отчитывается. Уполномоченное жителями правление ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией и контролировать ее работу. Домовладельцы, со своей стороны, могут контролировать деятельность ТСЖ.

Кроме того, товарищества собственников жилья юридически чаще всего оформляются в качестве некоммерческих партнерств. Уже одна эта формулировка говорит о том, что в задачу ТСЖ входит не извлечение прибыли из вверенного товариществу жилищного фонда, а качественное управление им. В отличие от управляющей компании, которая, являясь коммерческой организацией, заинтересована, прежде всего, в извлечении прибыли самыми различными путями. В том числе посредством повышения цен, снижения себестоимости услуг за счет их качества и т.п.

Почему же тогда во многих российских городах, в том числе, и в городах Самарской области, до сих пор создано катастрофически мало товариществ собственников жилья? По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, по состоянию на 1 августа 2007 года количество зарегистрированных ТСЖ по Самаре составило 356, по Тольятти - 191, по Сызрани - 47. Всего на территории Самары и Самарской области зарегистрировано 648 ТСЖ.

Если же считать процент от общего числа многоквартирных жилых домов, то в Самаре ТСЖ созданы всего в 4% домов, в Тольятти и Сызрани - в 3%. Но даже эти цифры не отражают всей остроты проблемы. Дело в том, что в основном ТСЖ создаются в новостройках, где жильцами являются “дольщики”. И создание ТСЖ в новых домах происходит как бы “автоматически” - люди, приобретая квартиру и заселяясь в нее, относятся к вступлению в ТСЖ, как к одному из условий дальнейшего проживания. Отсюда - некоторая неполноценность таких ТСЖ, их подконтрольность управляющим компаниям.

Но еще сложнее дело обстоит с домами бывшего муниципального жилого фонда. По информации, неоднократно звучавшей на заседаниях рабочей группы по содействию реформе ЖКХ при правительстве Самарской области, сегодня в Самаре в таких домах создано лишь  27 ТСЖ, что составляет всего 7,6% от общего числа товариществ собственников жилья областной столицы.

Все дело опять в менталитете. Изменить сознание собственников нелегко. Это было бы проще при более активной позиции власти. Ее главная задача сегодня - сделать так, чтобы граждане не шли в бой за свои права, а получали их без нервов и усилий. Государство должно максимально упростить бюрократические процедуры, более активно заняться просветительством и, конечно, скоординировать усилия разных ведомств. Однако до сих пор поддержка самоуправления в жилищной сфере на всех властных уровнях не стала приоритетом жилищной политики. И это понятно - с бюджетными деньгами, направляемыми на содержание жилищного фонда, не так легко расстаться.

Конечно, многие проблемы кроются в несовершенстве законодательства. Однако, по большому счету, это тоже касается менталитета, но только менталитета высших государственных чиновников и народных избранников. В нашей стране не совсем получаются законы, надежно защищающие права собственников или позволяющие им свободно распоряжаться своей собственностью. Вернее, законы получаются неработающие.

Так, например, в соответствии с Жилищным Кодексом, придомовой участок должен быть передан собственникам жилья, причем бесплатно. И формально препятствий для оформления в собственность ТСЖ земельного участка нет. Однако на деле землеотвод практически не осуществляется из-за необходимости проведения дорогостоящих межевых работ. Государство, естественно, платить за них не торопится.

Другой рыночной составляющей, которая могла бы решить многие проблемы ТСЖ, являются площади дома, относящиеся к общему имуществу - подвалы, чердаки, подсобные помещения и т.д. Но чаще всего возможности ТСЖ ограничены тем, что собственники жилья в полной мере не могут распоряжаться помещениями, принадлежащими их ТСЖ. Да и площади таких помещений муниципалитеты стараются максимально урезать. Это же относится и к новым домам. Строительные организации, абсолютно игнорируя положения Градостроительного кодекса, в последнее время старались продать все - вплоть до малейшей “подсобки”, которые по закону должны относиться к общему имуществу жильцов.

Еще одно “преимущество” ТСЖ - возможность выбора управляющей компании - также является достаточно эфемерным. В идеале более рачительное распоряжение финансовыми ресурсами ТСЖ обеспечивается за счет того, что собственники могут находить компании, которые оказывают коммунальные услуги по более выгодным расценкам. В этом суть реформы коммунального хозяйства. Однако это, опять же, больше теория, чем практика. Пока на рынке очень мало компаний, занятых или готовых работать в коммунальной сфере. Сам по себе бизнес этот - трудоемкий и малоприбыльный. Как показывают реалии рынка, более-менее доходен он только тогда, когда обслуживаются целые кварталы типовой застройки или новые жилые комплексы элитного или бизнес-класса.

Не могут ТСЖ найти общий язык и с поставщиками услуг. В частности, по мнению председателей самарских ТСЖ, городские электросети не разрешают устанавливать счетчики, считающие отдельно дневной и ночной тариф. Представители электросетей уповают на то, что считать придется все равно по единому установленному тарифу. А решить этот и подобные споры можно сегодня лишь одним путем - через суд. По словам консультанта Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Светланы Тумановой, действующее законодательство пока на стороне коммунальщиков. Новые же законы, “обращающие свои взоры в сторону потребителя”, находятся на рассмотрении в Государственной думе.

Остается только надеяться, что еще при нашей жизни сознание государственных мужей повернется в сторону собственника и потребителя, а в сознании простых граждан появится, наконец, мысль об ответственности за свою собственность. Впрочем, и в благополучной Германии, где первые товарищества появились еще в конце прошлого века, по-прежнему остается много вопросов, что кому принадлежит и кто чем распоряжается.

Автор: Алексей Сергушкин